大摩料今年樓價漲10% 2027續升

在美國減息等利好因素推動下，本港住宅樓市去年止跌，反映主要大型屋苑二手住宅走勢的中原城市領先指數（CCL）2025年漲4.7%，扭轉3年跌勢。踏入新一年，樓市繼續升溫，投行摩根士丹利預期，今年住宅樓價可望至少再升10%；地產代理則指出，近期二手樓市除了連錄短線獲利個案，更不時出現零議價或追價成交【見表】。

供平過租再現 股旺利樓市

大摩形容，本港住宅樓價經已進入上升周期，繼2025年漲近5%後，今年將進一步升10%，甚至更多，明年料續向上。大摩稱，本港2024年2月起容許非香港居民買賣住宅而毋須繳付額外印花稅，加上美國聯儲局過去18個月累計減息1.75厘，令供樓再次平過租樓，同時疫後每年來自內地的新移民人數大增，連同恒指去年勁飆28%所帶來的財富效應，都對樓市有支持。

大摩觀察到本港住宅庫存有所回落，因基本需求及投資意欲雙雙回歸，加上住宅供應料已見頂。住宅方面，本港人口已由2021年的低位增加約12.6萬人，總人口攀至去年上半年的750萬人；供樓負擔比率的長期均值也由2018至2023年的60%，降至去年11月的46%。其餘利好樓市需求的因素，還包括「新資本投資者入境計劃」降低住宅房地產成交價門檻至3000萬元、內地專才與學生湧入等。

供應方面，潛在私樓新供應量已較兩年前的高峰減少1.1萬伙，至去年9月的10.1萬伙，明年有望進一步降至約9萬伙。另一邊廂，新樓貨尾量由2023年第四季的2.29萬伙減至去年第三季的2.05萬伙，因發展商去庫存步伐較預期佳、新項目出售率強勁，以及近年政府賣地有限。

二手短炒獲利增 錄追價成交

該行估計住宅樓價、中環寫字樓租金及本港零售銷售，三者今年將錄按年增長，為2018年以來首次齊升。

事實上，踏入新一年樓市的熱度有增無減，二手市場方面，除連錄短線獲利個案，更不時出現零議價或追價成交，如元朗朗屏8號2座中層H室2房，實用面積481方呎，本月初零議價588萬元沽出，同區溱柏2座低層H室，實用面積821方呎3房，日前更反價12萬元或1.8%，獲買家追價至672萬元購入。

中原地產區域營業經理王勤學坦言，樓市見底訊號愈趨明顯，加上盤源收窄，導致元朗區業主叫價愈見硬淨，目前普遍業主最多只願提供2%議價空間，部分不設議價，較2025年12月不少業主仍提供5%至6%議價空間顯著收窄。

至於新盤樓，截至昨天，今年1月一手市場錄約185宗成交，與去年12月同期相若。豪宅表現較突出，本月暫錄7宗逾一億元大額成交，已經相當於上月全月14宗的一半，成交價400萬元或以下的個案僅佔2.7%，至於1000萬元以上的成交佔比超過30%。

美聯物業分析師岑頌謙預料，今年市場繼續受惠於減息效應及經濟增長等利好因素，1月全月可錄逾2000宗新盤成交，全年成交量將攀至2.1萬宗，續創2013年4月底實施《一手住宅物業銷售條例》後新高。

唱好地產股 推薦長實新地

大摩就中環寫字樓租金作預測，估算全年回升3%，因來自資產管理公司、對沖基金及財富管理機構的需求提高。鑑於近期

資本市場轉強支持租戶需求，中環核心地段寫字樓租金有機會率先見底。儘管已出現出租率回穩與租金回落速度減緩等復甦跡象，大摩指整體寫字樓租賃市場仍受供應過剩及價格競爭加劇影響，今年底前整體空置率將維持在15%。

對於地產股，大摩把地產行業評級由「與大市同步」升至「吸引」，予新地（00016）、恒地（00012）、長實（01113）「高配」評級。該行預測本港發展商的估值水平有望延續2025年向上重估之勢，意味其資產淨值折讓幅度可望進一步收窄至30%，理論上本港地產股價有15%至30%的上升空間。

信報

7 Jan 2026