高基數效應 6月內房銷售恐轉負數

【明報專訊】內房銷售在次季回落，令市場信心再陷谷底，部分之前力保「清白之身」的內房在資金鏈「死循環」下，終走上違約之路。

投行摩通日前發表的報告直言，內房行業今年第二季低迷情况預期持續，直至有出乎意料的強勁政策放鬆、銷售及宏觀經濟數據改善。特別是雖然該行預期5月銷售按年仍可能錄正數，但隨着6月份的高基數下，再次轉為負數。若近期再無利好的催化劑，認為重新切入板塊需等至第三季。

摩通及券商銀河聯昌不約而同都在報告提到，近期內房股弱勢兼大幅跑輸大市。銀河聯昌指出，盡管當局在過去6至9個月採取支持措施，但由4月銷售轉弱及5月銷售亦可能令人失望看來，銷售復蘇弱於預期。

銀河聯昌表示，年初至今銷售疲軟亦已導致包括建業地產（0832）、合景泰富（1813）等在內的更多內房近期無法償還債務。若整體銷售仍然低迷，即使更多開發商遇到流動性問題亦不會感到意外。

到底內房銷售的復蘇是否已到盡頭？復蘇的火苗若減弱或熄滅，會否進一步逼迫內房債務爆煲。內地《億翰智庫》的報告則以「弱復蘇的大門關上了？」為題，認為4月銷售的走弱事實上是意料之中，因為第一季的回暖行情主要是由積壓需求的釋放所支撐的，而不是原先制約市場的因素出現明顯改善。但目前並不能說市場弱復蘇的趨勢已經中斷，但是接下來需要對市場的修復保持足夠的耐心，宏觀經濟、就業環境和居民信心的修復都不是線性向上的過程，在此背景下房地產市場也會經歷較長的調整期。

銷售再步入調整期 開發投資降幅續擴

至於4月份的開發投資呈現繼續走弱的趨勢，自2023年開年以來，開發投資並未像商品房銷售一樣經歷修復的過程，說明企業的預期依舊偏弱。當前市場銷售重新步入調整期，預計開發投資降幅可能會繼續擴大。

至於2023年1至4月到位資金繼續改善，但驅動到位資金不斷改善的是銷售端的復蘇，佔比過半的定金及預收款和個人按揭貸款。2023年以來按年降幅不斷縮小，至4月達到一年以來的首次回正；而在第二大來源，即自籌資金方面沒有太多改善，1至4月按年降幅甚至達到了一年來的新高，企業整體的融資狀况依舊堪憂。展望後續，隨着內房銷售的修復趨勢放緩，到位資金狀况的改善可能難以持續。

面臨債務違約比例更高 非上市內房恐更差

彭博研究則指出，在分析186家內房中，44家尚未違約的內房面臨很大的違約風險，涉及債務總額達9500億元（人民幣，下同），再加上40家違約公司的3.15萬億元，面臨違約風險的債務多達4.1萬億元，佔其分析的186個樣本內房全部債務的48.3%。而現實中，面臨債務違約的比例可能更高，因非上市內房狀况可能比上市公司更差。

彭博研究更提出，若樓市信心疲軟甚至惡化，限制了住宅銷售及融資渠道，將令更多內房面臨財務困境，導致更多債務面臨違約及加大樓市崩盤機率，而此將對中國經濟造成巨大打擊，並導致經濟陷於萎縮。

明報

22 May 2023