摩通：港樓價今年或跌半成 地產股物業發展利潤率急跌 關注發展商負債率

 摩通：港樓價今年或跌半成 地產股物業發展利潤率急跌 關注發展商負債率

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【明報專訊】本地地產股除領展（0823）外大部分均已公布截至2024年底中期或全年業績。摩根大通認為本地發展商物業發展利潤率仍見受壓，發展商主動減價售樓推新盤大勢或將持續，今年本港住宅樓價仍有機會跌5%；又指出本港地產行業下跌趨勢仍持續，惟部分子行業如商場等或見回穩；同時儘管市場遭遇逆風，摩通仍預計大多數地產股派息情况仍能如市場預期。

明報記者 楊括

摩通昨發表有關本地地產股分析報告，指出本地發展商物業發展利潤仍見受壓，從2023年財年的26%降至2024財年的19%或2025財年上半年（即去年7至12月）的11%，該行料2025及2026財年、各發展商物業發展潤率將進一步降至14%及8%。該行重申在發展商將主動減價賣樓的預測下，料今年本地樓價或跌半成。摩通指出，從剛公布的業績可見，本地地產商均開始於內地及香港作出更多的減值準備，動輒逾10億元計，即使預計未來銷售收入可上升，但發展商的利潤仍可能受減值準備損失所拖累。

零售物業回穩 投資首選太地領展

至於本港寫字樓租務仍較疲弱，摩通報告指出，2024財年平均租金收入按年跌4%，自2020年以來的租金收入跌15%，所有收租股租金均錄得下跌，大部分更預期租金向下調整會持續至2025財年，情况未有好轉迹象。不過報告亦提出在零售物業市場有回穩的信號出現，摩通投資建議這領域以太古地產（1972）、領展為首選，相信兩者可分別從內地零售業復蘇、本港必需品零售企穩中受益。雖然與此同時，非必需品仍然面臨挑戰，相關分歧也令收租企業對本地租務市場現狀及前景看法不一，其中，九倉對其以奢侈品為主的商場持謹慎態度。

新世界恒地負債比率較突出

另一方面，僅管本港地產行業下跌趨勢未止，但摩通指除長實外，大多數地產商派息均符合預期。計及2024財年，怡和、信置（0083）派息比率更是逆市上升。

值得留意的是，一眾地產商中，新世界（0017）、恒地（0012）負債比率仍較突出，摩通於上述報告中預計兩家公司將因高負債與物業滯銷而導致利潤率持續收窄，更直指新世界是該行「研究範圍內唯一需要保持謹慎的股份」。不過該行稱，根據去年底新世界、恒地負債定浮息比例看，若息率下跌100點子，上述兩家公司盈利最能受惠。此外，嘉里建設（0683）2024年底負債比率按年升7個百分點，希慎（0014）、新世界同樣升4個百分點，相關升幅為同期地產股中最高。

3 April 2025

原文網址：https://news.mingpao.com/pns/%e7%b6%93%e6%bf%9f/article/20250403/s00004/1743614909380