摩通料明年港樓價再升5%
股市佳創財富效應 去庫存屆尾聲

本港樓價呈現回升趨勢，二手樓價指數已較3月的年內低位反彈超過6%，摩根大通香港地產行業研究主管陳文浩接受本報專訪時分析，樓市氣氛趨勢向好，相信財富效應帶動入市興趣、貨尾可望減少、利率進一步降低、有內地買家支持，加上銀行按揭審批取態正面，若股市沒有震盪，明年樓價能延續升勢，料可漲5%。

陳文浩表示，樓價升勢自9月衝破交易區間，買家惟恐錯過低位入市的機會，尤其金融業年底開始派花紅，最近不少人睇樓；去年起減息且租金上升，樓價仍跌近7%，可見減息和租金並非利好樓市的主因，而今年3月後樓價才轉勢，主因港股表現較預期強，帶來財富效應及利好金融行業，相信全港30多萬金融行業從業員的買樓意欲提高；由於趨勢樂觀，早前已把明年樓價預測，由之前估計的升3%至5%，調整至升5%。

陳文浩：潛在需求2.5萬伙

港股表現是帶動樓市的主因，其次便是庫存情況，陳文浩指出，現時一手樓貨尾約2萬伙，估計每年銷售也是2萬伙，即去化周期（去貨需時）為12個月，而過往樓市上升期間，庫存通常低於10個月；因此，如果銷量強勁而貨尾未有大增，理論上對一手市場有支持；二手庫存情況更好，例如中原的放盤量由5個月前約3.5萬伙，降至3.1萬伙，預估一年銷量4萬伙，即去化周期9個月，反映二手供應主要在用家偏好的幾大市區，一手供應偏多的九龍東則賣得較差。

再者，過去一年一手加二手銷售量超過7萬伙，惟2022年至2023年銷量低、僅4.3萬多伙，意味有約2.5萬伙潛在需求有待釋放，往後成交量因此改善加上庫存未有增加，去化周期可望縮短。最近發展商賣樓未有再一炮過推出全部單位，撇除資金壓力較大的發展商佔市場推盤量約9%，其餘九成發展商不算急需資金，有條件減慢放盤速度、等待樓價回升，有助庫存增速減慢。

「供平過租」會是吸引用家「轉租為買」及投資者入市的誘因，陳文浩坦言，香港跟隨美國減息至今，樓市尚未出現租金正回報（positive carry），目前整體租金回報約3.6厘，扣除管理費等的淨回報僅3.1厘，而平均按揭利率約3.25厘，有待按息降到2.5至3厘，將會帶動買樓投資需求。

內地買家偏愛來港配置資產

陳文浩預料，港元1個月拆息（HIBOR）處於2.5厘至2.7厘，即H按（H加1.3厘）至少也3.8厘，未見會急跌，故降低供樓成本需要銀行再下調最優惠利率（P）按（P減1.75厘），例如幾年前高峰期為P減2.25厘，而這有待美國進一步減息。儘管如此，買家的入市意欲仍開始上升，反映市場有剛需（自用需求）。

內地買家方面，陳文浩直言，現時拼音名字的買家佔一手市場約四至五成，佔二手約兩至三成，都是歷史新高，由於內地一線城市樓價下跌，需要進行資產配置時便會考慮境外市場，而新加坡稅率高，想要樓價相對穩定的選擇，較令內地人熟悉的香港有吸引力。

此外，銀行審批樓宇按揭的取態也很重要，陳文浩透露，二手買賣時根據銀行的估價作為議價的基礎，最近例如九龍站等地區的成交價，能較銀行估價高出一至兩成，據悉部分銀行愈來愈願意按照成交價批出按揭，這意味物業估值能逐漸上升，相信只要銀行取態正面，有利樓市繼續上行。

中原估價指數（CVI）若高於60，代表主要銀行在提升估值，指數今年10月穩守60以上後一度升至84.79，屬2023年4月以來新高，最新仍處於約80水平。

8 Dec 2025

信報