高盛轉軚 估港樓今年升5%

  高盛轉軚 估港樓今年升5%

料新措施激活交投 銀行按揭貸款增

香港金融管理局上周五宣布14年來首次放寬住宅物業的按揭成數（LTV）限制，多間投資銀行紛紛發表研究報告表示措施影響有限，惟高盛力排眾議，把今年住宅樓價預測由跌一成變為上升5%，還稱若按揭貸款及樓市成交增長，可以提振銀行股股價，予長江實業(01113)、滙豐控股(00005)、中銀香港(02388)投資評級為「買入」。

高盛指出，樓市「辣招」在金融危機以來多次企硬，僅在2019年和2022年放寬了按揭保險計劃下合資格物業價格上限，以及在去年10月宣布引入專才退稅機制，因此上周五當局宣布放寬LTV，較上述的多項行動更有力。

預測未來3年樓價各漲4%

該行指，現時住宅交投量目前僅及長期平均的七成；住宅、寫字樓、零售物業價格亦低於高峰分別13%、20%、17%。按揭貸款增長亦從疫情期間的10%以上，回落到3至4%。以樓價經已下跌，民眾收入又上升，買家負擔能力已有所修復，放寬LTV可提振疲弱的樓市交投和樓價，以及貸款增長，並預料未來6至12個月，貸款人借入的按揭成數將會提升。

不過，由於下半年預計會有2.5萬至3萬個住宅單位應市，窒礙了樓價的升幅，故該行才估今年樓價僅升半成，而2024至2026年則預計每年升4%。而且該行認為短期地產股的資產淨值和每股盈利等提升不多，故削多隻地產股目標股價平均約5%。地產股昨日個別發展，新鴻基地產(00016)跌1.63%。

至於銀行，高盛認為，按揭貸款繼續會是銀行贏得客戶關係的手段，並且相關業務風險在國際水平中偏低。在資本流動性充足、樓市有機會改善，以及放寬LTV之下，銀行應願意借出按揭貸款。現時無論銀行股和地產股股價較帳面值有較大折讓，在樓市和按揭貸款預期增長之下，都對股價有利。

中小行H按封頂息傳逾5.8厘

其他投行的保守觀點更是主流意見，如摩根大通認為，放寬LTV對刺激需求影響有限，因為高首期要求並不是導致成交量下降的主要原因，買家看淡經濟前景才是需求減退的關鍵。花旗指，1,200萬元以上的自用住宅物業交易僅佔總交易量的12%，而較低價物業的LTV已經很高，所以本次新措施影響力輕微，維持下半年樓價跌6%的預測。富瑞則表示，潛在利率上升將進一步限制買家的置業能力，但大型銀行可能會受惠於按揭貸款增長。

另外，市傳有中小型銀行直接用最優惠利率（P息）為H按之封頂息率，即實際按息高達5.875厘，同時不設現金回贈。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）已多日徘徊5厘左右的高水平，與一般新做按揭息率3.5厘相比，現時HIBOR早已高出新做按息1.5厘。聯儲局年內或再加息兩次以降低通脹，港美息差或再擴闊，HIBOR料繼續徘徊5厘左右，其他中小型銀行或會根據自身資金成本及策略，調整按揭息率或相關優惠。

11 July 2023